王健林的珠海万达商管第三次向港交所递交IPO招股书申请。

10月24日，港交所信息显示，大连万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）的上市申请材料已失效。10月25日晚间，据港交所官方网站披露的信息显示，珠海万达商管更新后的IPO招股书申请已挂网，此次珠海万达商管的联席保荐人为中信证券、摩根大通和瑞信。

根据公司在港上市流程，公司在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料，将不会影响上市进程。

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此前，珠海万达商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日两次递交上市申请。

对赌协议：需在2023年底前完成上市

珠海万达商管更新后的招股书数据显示，2022年上半年，珠海万达商管的收入为134.8亿元，较2021年上半年的106.4亿元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利为65.9亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长46.1%；今年上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%。毛利率为48.9%，较2021年上半年的42.4%有所提升。净利率为30%，较2021年上半年的6.2%大幅提升。

值得一提的是，此前万达与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG投资者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家机构投资人设有对赌协议，万达商管承诺2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。此外，珠海万达商管还和前述投资者签署了有关上市进程的承诺。如果珠海万达在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向Pre-IPO投资者回购股份。

据澎湃新闻了解，在这些投资人中，持股比例最多的为PAG，达6.4285%，相对应的支付对价为18亿美元。除了22家机构投资人之外还有6位高管为基石投资者，总计持有21.17％股权，融资约380亿元。

物管板块仍处于估值修复的阶段在资产负债率方面，珠海万达商管由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2022年6月末的1.3，负债压力有所减轻。截至2022年6月末，不考虑账面约20亿元的理财资金，珠海万达商管的在手货币资金超过158亿元。

珠海万达商管称，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

2022年上半年，万达新增8个广场，且均为第三方项目，总在管项目从2021年底的417个增至2022年6月30日的425个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到2022年6月30日的140个，总在管面积由2021年底的5895.5万平方米上升到2022年6月30日的6008.2万平方米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年底的1644.8万平方米上升到2022年6月30日的1747.6万平方米。在截至2022年6月30日的196个储备项目中，有175个来自独立第三方业主，占比89.3%，在出租率方面，在管广场平均出租率达98.6%。

有分析人士对澎湃新闻表示，从资本市场的角度来看，目前物管板块仍处于估值修复的阶段，选择行业最低谷时上市并非一个好时机。该人士分析，珠海万达商管的IPO进展缓慢的原因可能是监管加强了对物业管理公司的审核，此外，行业下行或使得珠海万达商管的估值不达预期。前述人士强调，若在此节点公司能顺利上市，就意味着该公司的融资渠道没有被堵死，公司还可以从市场上引入资金提高公司现金流的安全阈值，并且公司可能逆势扩张，保持相对的优势。

根据克而瑞物管近期发布的报告内容，受到地产流动性危机的影响，物业管理行业也遭受较大的冲击，部分上市物企延迟发布2021年年报，有的截至目前仍处于停牌状态，还有几家物业企业被恒生指数除名。整个物业板块估值遭受腰斩，上市物企PE值在2020年中达到高点后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值为10.7，目前和房企PE（10.22）估值接近。

全面转型轻资产模式，今年已签约多个项目

2021年3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管持有该公司全部股权。

按照万达商管当时的表示：万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

珠海万达商管彻底转型轻资产模式可追溯至2020年。

2020年9月28日，彼时还未更名的万达商管宣布，从2021年开始，公司不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约的“轻资产”万达广场不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

为了提升估值，今年以来珠海万达商管签约多个轻资产项目。

进入2022年，珠海万达商管与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目陆续签约。另外，珠海万达商管还接管了5家奥克斯广场，这些项目均以轻资产的方式进行合作。

此外，建业地产（00832.HK）也将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商管展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

珠海万达商管的轻资产模式是通过引入第三方为项目开发提供资金，让合作方成为商业地产的业主。作为万达方面，向业主方面提供项目的前期策划、招商以及后期经营和管理的服务，并授权合作方使用“万达广场”的IP。这种模式的优势在于，万达不需要投入大量沉淀资金，通过收取服务费和物业租金收入分红获利，减轻了投资压力，同时得以快速将品牌打入新城市。

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